Estudo do Mercado Imobiliário de Campinas - 2011

Estudo do Mercado Imobiliário de Campinas - 2011

Estudo do Mercado Imobiliário de Campinas

Encomendado pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), o Estudo do Mercado Imobiliário de Campinas foi elaborado por Robert Michel Zarif - Assessoria Econômica Ltda., em parceria com o departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP e a vice-presidência do Interior do Sindicato.

O levantamento tem como objetivos quantificar o mercado e medir o desempenho de comercialização de residências novas na região. Os dados estão segmentados em imóveis verticais e horizontais, por número de dormitórios, por tamanho do imóvel, pelo preço de venda e por padrão (com ou sem elevador).

De acordo com o levantamento, no período de março de 2007 a junho de 2011, foram lançados 21.945 imóveis, entre residenciais verticais e horizontais. Os empreendimentos verticais representam 94,83% do total de lançamentos, somando 20.810 unidades.

O segmento de 2 dormitórios teve destaque, com 61,9% da oferta (13.592 unidades). Na sequência, estão os imóveis de 3 dormitórios, com 30,8% (6.770 unidades); de 4 dormitórios, com 5,3% (1.166 unidades), e os de 1 dormitório, com 1,9% (417 unidades).

 

Imóveis verticais

 

Lançamentos 

Entre maio de 2010 e junho de 2011, foram lançados 5.627 imóveis residenciais verticais na cidade de Campinas, distribuídos da seguinte forma:

1 dormitório: 246 unidades lançadas (4,37%)

2 dormitórios: 4.055 unidades (72,06%)

3 dormitórios: 1.284 unidades (22,82%)

4 dormitórios: 42 unidades (0,75%)

Total: 5.627 unidades

*Maio de 2010 a junho de 2011 

Considerando-se o período de março de 2007 a junho de 2011, o número de lançamentos é de 20.810 imóveis residenciais verticais, dos quais 62,8% são de 2 dormitórios (13.067 unidades), 30,7% de 3 dormitórios (6.379 unidades), 4,6% de 4 dormitórios (947 unidades) e 2% de 1 dormitório (417 unidades).

 

Performance de vendas 

Comercialização por Produto

O segmento de 2 dormitórios também teve o melhor desempenho de vendas. Com um giro relativo de 10%/mês (1.351 unidades/mês), 95% do que foi lançado foi vendido durante o período. Os imóveis de 3 dormitórios também tiveram bom desempenho, com giro de 10%/mês (608 unidades/mês) e 90% das unidades vendidas.

 

Comercialização por tamanho

Considerando-se o tamanho dos imóveis, os segmentos mais procurados foram os de até 45 m² e os de 46 a 65 m², que representam as unidades de 2 dormitórios, com ou sem elevador. Além disso, os imóveis de 86 a 130 m² tiveram uma boa performance de vendas, com um giro de 20%/mês.

 

Comercialização por preço de venda 

Pelo número de vendas, os imóveis que contaram com maior número de lançamentos e vendas foram os de R$ 130 mil a R$ 200 mil, que atingiram um giro de 12%/mês (435 unidades / mês).

 

Liquidez 

Durante o período do levantamento, o mercado apresentou ótima liquidez para os imóveis de 1, 2 e 3 dormitórios. Já o segmento de 4 dormitórios conta com uma quantidade maior de unidades prontas em oferta.


Preço por m² praticado

O valor médio do m² na região, no período, ficou em:

1 dormitório: R$ 4.670,00

2 dormitórios: R$ 2.923,00

3 dormitórios: R$ 3.451,00

4 dormitórios: R$ 4.130,00

 

 

Imóveis horizontais

Lançamentos

De maio de 2010 a junho de 2011, foram lançadas 228 unidades residenciais horizontais em Campinas, distribuídas da seguinte forma:

 

2 dormitórios: 54 unidades (23,68%)

3 dormitórios: 100 unidades (43,86%)

4 dormitórios: 74 unidades (32,46%)

Total: 228 unidades

*Maio de 2010 a junho de 2011 

 

Considerando-se o período de março de 2007 a maio de 2011, são 1.135 unidades residenciais horizontais lançadas, dentre as quais o segmento de 2 dormitórios representa 46,3% do mercado (525 unidades). Os imóveis com 3 dormitórios atingem 34,4% do mercado (391 unidades), e o de 4 dormitórios, 19,3% (219 unidades).

 

Performance de vendas 

Comercialização por Produto

O segmento de 2 dormitórios teve destaque, com um giro médio de 15%/mês (77 unidades / mês), seguido pelos imóveis de 3 dormitórios, que tiveram giro de 10%/mês (37 unidades / mês).

 

Comercialização por tamanho

Analisando-se o tamanho dos imóveis, as unidades mais procuradas foram as de 46 a 65 m², que foram 100% comercializadas. Na sequência estão os imóveis de 86 a 130 m², que representam as unidades de 3 dormitórios, com 99% das unidades vendidas.

 

Comercialização por preço de venda 

A análise de absorção com enfoque no preço de venda teve certa distorção, pois 68% das unidades estão fora da oferta e o percentual restante está dividido entre os demais segmentos. Convém destacar que o segmento de mais de R$ 500.001,00 participa com 20% do mercado, porém não teve performance atrativa, confirmando a baixa procura por unidades de grande metragem.

 

Liquidez 

Os imóveis horizontais apresentaram boa liquidez em todos os segmentos, com um percentual muito baixo de unidades prontas e não vendidas.

 

Preço por m² praticado

O valor médio do m² na região, no período, ficou em:

2 dormitórios: R$ 2.723,00

3 dormitórios: R$ 3.760,00

4 dormitórios: R$ 4.310,00

 

Metodologia

A metodologia aplicada no presente estudo consiste no levantamento de 100% dos empreendimentos ofertados nos municípios pesquisados. Ou seja: objetiva-se pesquisar "o universo", e não apenas uma amostragem. Tal metodologia aumenta o grau de confiabilidade de forma significativa, com a consequente diminuição da incidência de erros. Dessa forma, fica claro que as informações contidas no estudo foram fornecidas pelos próprios incorporadores e imobiliárias.

Outro fato importante é que os parâmetros de mercado podem ser alterados em função de variáveis macroeconômicas internas e externas, e a decisão de compra ou locação de um imóvel por parte do possível interessado é fruto de diversos fatores, dentre os quais o subjetivo. Sendo assim, fica claro que a eficiência da determinação de um produto imobiliário baseado neste estudo de perfil de mercado depende da constância dos parâmetros mercadológicos e da decisão subjetiva do possível comprador.

(*) Critérios

a) Todos os preços computados são atualizados e da época da pesquisa.

b) Fizeram parte do estudo todos os empreendimentos dotados de estoque do incorporador em qualquer fase: lançamento, em construção ou pronto.

c) Com o objetivo de dimensionar a demanda e a velocidade de absorção, os empreendimentos já comercializados foram mantidos no estudo, desde que ainda estivessem em produção. O preço de venda destes mesmos empreendimentos não foi computado, pois não existia mais tabela de vendas atualizada (seria um erro técnico comparar preços defasados com os atuais).

d) Foram incluídos no estudo, como oferta futura, os empreendimentos que já possuíam produto definido e ficha técnica completa. Mas estes foram tabulados à parte, pois, por se tratarem de lançamentos recentes, não haveria tempo hábil para se analisar a absorção do produto.

 

Conforme os critérios acima estabelecidos, entenda-se por unidades lançadas e a lançar todo o universo de unidades vendidas ou remanescentes no mercado no momento do estudo. Esse número objetiva a quantificação estática do mercado e sua expansão. A velocidade de absorção das mesmas foi apresentada em gráficos dinâmicos, específicos e com segmentação por produto, tamanho e preço de venda.

Com o objetivo de mensurar o mercado em diversos enfoques, tais como perfil da oferta, absorção e liquidez, o estudo abrange um período de, no mínimo, três anos.

 

Gráficos

Faça o Download do arquivo aqui.

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