Estudo do Mercado Imobiliário de Sorocaba - 2011

Estudo do Mercado Imobiliário de Sorocaba - 2011

Encomendado pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), o Estudo do Mercado Imobiliário de Sorocaba foi elaborado por Robert Michel Zarif - Assessoria Econômica Ltda., em parceria com o departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP e a vice-presidência do Interior do Sindicato.

O levantamento tem como objetivos quantificar o mercado e medir o desempenho de comercialização de residências novas na região. Os dados estão segmentados em imóveis verticais e horizontais, por número de dormitórios, por tamanho do imóvel, pelo preço de venda e por padrão (com ou sem elevador).

De acordo com o levantamento, entre setembro de 2010 e setembro de 2011, foram lançados 2.787 imóveis em Sorocaba, sendo que 2.099 unidades são verticais e 688 são horizontais.

Considerando-se todo o período de estudo, de setembro de 2007 a setembro de 2011, o total de unidades lançadas é de 11.795 imóveis, dos quais o segmento de 2 dormitórios teve destaque, com 71,62% da oferta (8.448 unidades). Na sequência, estão os imóveis de 3 dormitórios, com 23,83% (2.811 unidades); e os de 4 dormitórios, com 4,54% (536 unidades). Não há oferta de imóveis com 1 dormitório.

 

Imóveis verticais

Lançamentos – set/10 a set/11

Entre setembro de 2010 e setembro de 2011, foram lançados 2.099 imóveis residenciais verticais na cidade de Sorocaba, distribuídos conforme dados abaixo:

1 dormitório: não teve lançamentos

2 dormitórios: 1.602 unidades lançadas (76,32%)

3 dormitórios: 441 unidades lançadas (21,01%)

4 dormitórios: 56 unidades lançadas (2,67%)

Total: 2.099 unidades lançadas

 

Lançamentos acumulados

De setembro de 2007 a setembro de 2011, o número de lançamentos no município foi de 10.058 imóveis residenciais verticais, dos quais o segmento de 2 dormitórios perfaz a maior participação, com 73,3% (7.376 unidades). Na sequência, estão os de 3 dormitórios, com 21,5% (2.164 unidades); e 4 dormitórios, com 5,2% (518 unidades). Não houve oferta de unidades de 1 dormitório.

 

Performance de vendas 

Comercialização por Produto

As unidades de 2 dormitórios tiveram melhor performance de vendas, com um giro médio de 16% ao mês (1.206 unidades/mês). Em segundo lugar, está o segmento de 3 dormitórios, com giro médio de 7% ao mês (146 unidades/mês).

 

Comercialização por tamanho

A faixa de tamanho mais procurada foi a de 46 m² a 65 m², com 4.606 unidades comercializadas. Na sequência, estão os imóveis com até 45 m², com 1.535 imóveis vendidos. Esta procura por unidades de menos metragem comprova a melhor performance pelos imóveis de 2 dormitórios.

 

Comercialização por preço de venda 

Os imóveis de R$ 100 mil a R$ 300 mil foram os que apresentaram melhor performance, com 6.188 unidades lançadas e 4.311 comercializações.

 

Liquidez 

O mercado em estudo apresenta boa liquidez para os segmentos 2 e 3 dormitórios, onde o percentual de unidades prontas e não vendidas em relação às unidades em oferta varia de 5% a 9%, o que é considerado reserva técnica. Já o segmento de 4 dormitórios possui um percentual de 44% de unidades prontas, apresentando menos liquidez.

 

Preço por m² praticado

O valor médio do m² na região, no período, ficou em:

2 dormitórios: R$ 2.289,00

3 dormitórios: R$ 2.928,00

4 dormitórios: R$ 3.997,00

 

Imóveis horizontais

Lançamentos – set/10 a set/11

De setembro de 2010 a setembro de 2011, foram lançadas 688 unidades residenciais horizontais em Sorocaba, distribuídas conforme dados abaixo:

1 dormitório: não teve lançamentos

2 dormitórios: 466 unidades lançadas (67,73%)

3 dormitórios: 222 unidades lançadas (32,26%)

4 dormitórios: não teve lançamentos

Total: 688 unidades lançadas

 

Lançamentos acumulados

No período de setembro de 2007 a setembro de 2011, o número de lançamentos é de 1.737 imóveis residenciais horizontais, dos quais 61,7% (1.072 unidades) são de 2 dormitórios, 37,2% (647 unidades) são de 3 dormitórios e 1,0% (18 unidades) é de 4 dormitórios.  (37,2% - 647 unidades) e 4 dormitórios (1,0% - 18 unidades). Não houve oferta de unidades de 1 dormitório.

 

Performance de vendas 

Comercialização por Produto

O segmento que apresentou a melhor performance foi o de 2 dormitórios, com uma participação de 62% da oferta e um giro médio de 19% ao mês (199 unidades/mês). O segmento de 3 dormitórios também teve um desempenho atrativo, com uma participação de 37% da oferta e um giro médio de 10% ao mês (68 unidades/mês).

 

Comercialização por tamanho

Os imóveis de 46 m² a 65 m² foram os mais procurados, com participação de 64% da oferta e giro médio de vendas de 25% ao mês (282 unidades/mês). Em segundo lugar estão as unidades de 86 m² a 130 m².

 

Comercialização por preço de venda 

Na análise de comercialização pelo preço de venda, percebe-se significativa procura nos segmentos de R$ 100 mil até R$ 300 mil, com destaque para as unidades de até R$ 130 mil.

 

Liquidez 

O mercado em estudo apresenta baixa liquidez para todos os segmentos horizontais. Pode-se observar um percentual de unidades prontas e não vendidas de 18% e 20% para unidades de 2 e 3 dormitórios respectivamente. 

 

Preço por m² praticado

O valor médio do m² na região, no período, ficou em:

2 dormitórios: R$ 2.170,00

3 dormitórios: R$ 2.403,00

4 dormitórios: R$ 2.724,00

 

Metodologia

A metodologia aplicada no presente estudo consiste no levantamento de 100% dos empreendimentos ofertados nos municípios pesquisados. Ou seja: objetiva-se pesquisar "o universo", e não apenas uma amostragem. Tal metodologia aumenta o grau de confiabilidade de forma significativa, com a consequente diminuição da incidência de erros. Dessa forma, fica claro que as informações contidas no estudo foram fornecidas pelos próprios incorporadores e imobiliárias.

Outro fato importante é que os parâmetros de mercado podem ser alterados em função de variáveis macroeconômicas internas e externas, e a decisão de compra ou locação de um imóvel por parte do possível interessado é fruto de diversos fatores, dentre os quais o subjetivo. Sendo assim, fica claro que a eficiência da determinação de um produto imobiliário baseado neste estudo de perfil de mercado depende da constância dos parâmetros mercadológicos e da decisão subjetiva do possível comprador.

 

(*) Critérios

 

a) Todos os preços computados são atualizados e da época da pesquisa.

b) Fizeram parte do estudo todos os empreendimentos dotados de estoque do incorporador em qualquer fase: lançamento, em construção ou pronto.

c) Com o objetivo de dimensionar a demanda e a velocidade de absorção, os empreendimentos já comercializados foram mantidos no estudo, desde que ainda estivessem em produção. O preço de venda destes mesmos empreendimentos não foi computado, pois não existia mais tabela de vendas atualizada (seria um erro técnico comparar preços defasados com os atuais).

d) Foram incluídos no estudo, como oferta futura, os empreendimentos que já possuíam produto definido e ficha técnica completa. Mas estes foram tabulados à parte, pois, por se tratarem de lançamentos recentes, não haveria tempo hábil para se analisar a absorção do produto.

Conforme os critérios acima estabelecidos, entenda-se por unidades lançadas e a lançar todo o universo de unidades vendidas ou remanescentes no mercado no momento do estudo. Esse número objetiva a quantificação estática do mercado e sua expansão. A velocidade de absorção das mesmas foi apresentada em gráficos dinâmicos, específicos e com segmentação por produto, tamanho e preço de venda.

Com o objetivo de mensurar o mercado em diversos enfoques, tais como perfil da oferta, absorção e liquidez, o estudo abrange um período de, no mínimo, três anos.

 

 

Gráficos

Faça o Download do arquivo aqui.

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